Вопросы и Ответы

На встрече с Президентом России тема дольщиков не поднималась. Важнейшей темой на встрече была проблема аварийного моста через Клязьму, строительство нового моста по разработанному проекту превышает 30 млрд рублей, без федеральной поддержки его не построить. Именно эта просьба, важная для всего города Владимира, обсуждалась с главой государства. Проблему обманутых дольщиков мы решаем совместно с заместителем Председателя Правительства РФ М.Ш. Хуснуллиным и правоохранительными органами. Вице-премьер дал поручение Минстрою России оказать поддержку правительству области, что позволит привлечь застройщиков для достройки одного или двух домов. В 2026 году будем дополнительно обращаться за поддержкой в Правительство РФ.

При принятии решения о выдаче разрешения на строительство органы власти не имеют права запрашивать документы, касающиеся финансового состояния застройщика. Перечень документов определен законом: это документ, подтверждающий права на земельный участок, проект строительства, его экспертиза, технические условия.
Застройщики ООО «ИнтерСтройВладимир» и ООО «Капитал-Строй» получали разрешения на строительство до введения эскроу-счетов (до 2019 года) и имели право привлекать денежные средства от граждан по договору долевого участия напрямую. Основными требованиями к ним в соответствии с 214-ФЗ были: наличие разрешения на строительство, права на земельный участок, опубликованная проектная декларация на объект, отсутствие процедуры банкротства, специальные требования к органам управления застройщика. На дату выдачи разрешений застройщикам в 2016 и в 2017 годах документы были предъявлены ими в полном объеме.

Действительно, губернатором анонсировалась февральская встреча с инвестором. Она переносилась по причине того, что в феврале потенциальный инвестор еще не подтвердил своих намерений, а по итогам переговоров к апрелю отказался от участия в проекте.
На текущий момент большинство застройщиков испытывают затруднения в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы.
Переговоры с потенциальными инвесторами-застройщиками ведутся на постоянной основе, учитывая экономическую ситуацию. На сегодняшний день достигнута предварительная договоренность с двумя потенциальными партнёрами, по двум корпусам ООО «ИнтерСтройВладимир» - 1 и 4. Их строительная готовность достигает 60% и 75% соответственно. Строительная готовность 5 корпуса составляет всего 10%. На данный момент ни один застройщик не готов взять на себя завершение его строительства, поэтому в качестве способа восстановления прав дольщиков рассматривается реализация имущества застройщика на торгах с последующими выплатами гражданам соответственно их долям.
Встреча губернатора, прокурора области, заместителя начальника УМВД с дольщиками всех трех корпусов ЖК и застройщиками состоялась в конце июля 2025.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 предусмотрено, что принятие ППК «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов не может быть принято, когда степень готовности объекта составляет менее 80 %. Аналогичные положения в части процента степени готовности дома приняты у нас в регионе – постановление Правительства Владимирской области от 16.07.2024 № 425.
Ни один из застройщиков не соглашается на достройку объекта, степень готовности которого около 10%.

Существует ряд установленных законом процедур, необходимых для запуска процедур по завершению строительства объектов: принятие дольщиками решения о согласии в передаче дома новому инвестору, передача объекта новому инвестору в судебном порядке, передача документов по незавершенному дому, разработка проекта и сметы на достройку, получение проектного финансирования на строительство объекта – на это потребуется около года. По опыту завершения дома на Верхней Дуброве, сами строительные работы займут еще около полутора лет.

В случае отказа потенциального инвестора от участия в завершении строительства корпусов 1, 4 ЖК «Дуброва парк - 2» Правительством Владимирской области будет реализован региональный механизм, утвержденный в «дорожной карте». Он предусматривает обеспечение приобретения объекта незавершенного строительства при реализации имущества застройщика, сроки - 31.12.2026. Вместе с тем правительство области совместно с федеральными органами власти, прокуратурой Владимирской области предпринимают все усилия, для того чтобы достигнуть договоренности с инвесторами-застройщиками и достроить дома, находящиеся в высокой и средней степени готовности.

Перечень возможных к предоставлению земельных участков был направлен потенциальным инвесторам. Однако на текущий момент большинство застройщиков испытывают затруднения в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы. Продажи жилья упали более чем в 2 раза, по этой причине у строителей отсутствуют собственные оборотные средства и возможность получить в банках проектное финансирование. Это одна из главных причин, почему очень непросто привлечь инвесторов.

Завершение строительства домов – это обязанность застройщика, с которым покупатель заключил договор и оплатил денежные средства.
Федеральным законодательством предусмотрен механизм, который регулирует вопрос завершения строительства или выплату денежных средств в случае, если застройщик в процессе строительства признан банкротом. Это привлечение ППК «Фонд развития территорий», которому перечислялись взносы от застройщиков в целях восстановления прав граждан в таких ситуациях. Однако в 2023 году Правительством РФ внесены изменения в Порядок, в соответствии с которыми Фонд отказывает дольщикам в достройке домов либо в выплате компенсаций.

Федеральным законодательством предусмотрен механизм, который регулирует вопрос завершения строительства или выплату денежных средств в случае, если застройщик в процессе строительства признан банкротом. Это привлечение ППК «Фонд развития территорий», которому перечислялись взносы от застройщиков в целях восстановления прав граждан в таких ситуациях. 
С 2021 года Правительство Владимирской области успешно восстановило права участников долевого строительства, привлекая денежные средства из федерального бюджета (ППК «Фонд развития территорий»). Гражданам возвратили деньги по рыночной стоимости квартир. Это три объекта, расположенные в г. Покров, г. Владимир. Количество граждан – 70. 
Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ внесены изменения в Порядок, в соответствии с которыми Фонд отказывает гражданам в достройке домов либо в выплате по рыночной стоимости. Возможности бюджета субъекта не позволяют производить выплаты и нести расходы в таком же объеме, как федеральный фонд и бюджет. Правительство области совместно с федеральными органами власти, прокуратурой Владимирской области предпринимают все усилия, для того чтобы достигнуть договоренности с инвесторами-застройщиками и достроить дома, находящиеся в высокой и средней степени готовности.

Процедуры приостановления разрешения на строительства не существует. Правительство обращалось в Фонд развития территорий с ходатайством о введении процедуры банкротства застройщиков. Обращаем внимание, что в период COVID-19 и начала СВО Правительством РФ был введен мораторий на осуществление проверок и на банкротство.

В регионе создана нормативная правовая база по реализации масштабных инвестиционных проектов, кроме того, мы успешно в соответствии с законодательством восстанавливали права граждан по проблемным объектам вместе с ФРТ. Вместе с тем во Владимирской области создан региональный фонд, который в настоящее время достраивает объект ООО «Интерстрой Плюс». Отдельных видов компенсаций участникам долевого строительства не предусмотрено.

Региональной нормативной правовой базой предоставление альтернативного жилья не предусмотрено.

Установленные «дорожной картой» сроки восстановления прав граждан обусловлены необходимостью совершения конкретных процедур, в частности формирования реестра требований участников строительства (РТУС), что регламентировано ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии со ст. 201.4 - 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обязательным условием для включения требований в реестр требований участников строительства (РТУС) является наличие документов, подтверждающих исполнение обязательств перед застройщиком по договору долевого участия. В случае их отсутствия конкурсный управляющий направляет заявление об исключении требования из РТУС.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» применение федеральных и региональных механизмов восстановления законных интересов граждан возможно исключительно в рамках процедуры банкротства. Согласно действующему законодательству основанием для включения многоквартирного дома в ЕРПО является признание застройщика банкротом. Введение процедуры банкротства:
ООО «СитиСтрой» – 06.06.2024;
ООО «ИнтерСтройВладимир» – 11.07.2024;
ООО «Капитал-Строй» – 21.01.2025.

Правительство Владимирской области осуществляет публикацию «дорожной карты», информирование через средства массовой информации, проводит встречи с инициативными группами по конкретным домам. Проведено две встречи с Сенаторами Российской Федерации – В.Н.Киселевым, А.С.Шохиным, серия совместных совещаний с депутатом Государственной Думы – А.Б.Говыриным, несколько встреч с участием Губернатора области А.А.Авдеева, прокурора области И.В.Грибова, заместителя Губернатора области С.С.Волкова. 
Министерство архитектуры и строительства Владимирской области, региональный фонд, конкурсный управляющий на постоянной основе еженедельно осуществляют консультации как по телефону, так и в приемные дни. Ежедневно направляются ответы на обращения.

На сегодняшний день во Владимирской области 49 застройщиков активно реализуют 79 проектов по строительству многоквартирных жилых домов. Вопрос с необходимостью восстановления прав пострадавших граждан касается двух недобросовестных застройщиков, в отношении которых возбуждены уголовные дела. После отмены моратория на подачу заявлений о признании банкротом мы совместно с прокуратурой добились введения в отношении застройщиков процедуры банкротства. 
Учитывая, что все застройщики перечисляли взносы в ППК «Фонд развития территорий» (ФРТ), который создан в том числе в целях урегулирования прав пострадавших граждан от действий недобросовестных застройщиков, вопрос решения проблем дольщиков – в первую очередь относится к полномочиям ФРТ.
Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ внесены изменения в Порядок, позволяющие Фонду отказывать гражданам в достройке домов либо в выплате по рыночной стоимости. Возможности бюджета субъекта не позволяют производить выплаты и нести расходы в таком же объеме, как федеральный фонд и бюджет.
В регионе создана нормативная правовая база по реализации масштабных инвестиционных проектов. Вместе с тем в существующей экономической ситуации большинство застройщиков испытывают затруднения в сохранении темпов строительства и продаже жилья, так как в течение длительного времени действуют довольно высокие ставки банковского процента и не реализуются ипотечные программы.

В настоящее время конкурсным управляющим осуществлены монтажные работы для установки заграждений на объектах. Входы на объекты заварены металлическими решетками. По фактам проникновения на объект конкурсным управляющим подготовлено обращение в правоохранительные органы

Конкурсным управляющим в соответствии со ст. 201.4 - 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" организована работа по формированию реестра требований участников строительства.
В адрес Арбитражного суда Владимирской области конкурсным управляющим подаются заявления об исключении требований участников строительства, не подтвердивших внесение денежных средств по договору долевого участия.
На 31.08.2025:
по корпусу 1 – в реестр включено 173 из 204 обратившихся граждан;
по корпусу 4 – в реестр включено 148 из 208;
по корпусу 5 – в реестр включено 258 из 375.

Федеральным законодательством предусмотрено, что в случае признания застройщика банкротом ППК «Фонд развития территорий» может принять решение о завершении строительства дома или о выплате гражданам компенсаций по рыночной стоимости. Однако в 2023 году (02.12.2023) Правительством РФ в законодательство внесены изменения, в соответствии с которыми федеральный Фонд отказывает гражданам в реализации таких механизмов. В то же время федеральное законодательство не возлагает на регионы обязанность дублировать федеральные меры. Решения принимаются исходя из финансовых возможностей субъекта РФ (ч. 4 ст. 48 Закона № 414-ФЗ).

Продажа с торгов происходит в рамках процедуры банкротства застройщика. С момента реализации объекта права граждан по ДДУ прекращаются, так как обязательства застройщика прекращаются выплатой денежных средств за объект. Конкурсный управляющий распределяет денежные средства в соответствии с реестром. Если дольщики откажутся от получения денежных средств, то их требования останутся непогашенными и будут распределены в соответствии с реестром требований кредиторов.

К арбитражному управляющему вашего застройщика.
В Министерство архитектуры и строительства Владимирской области.
В УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».

Шаблоны документов подготовлены и переданы инициативным группам.
Договор участия в долевом строительстве/договор уступки права требования (копия). Документы об оплате (квитанции, выписки).
Паспорт (копия).
Заявление о включении в реестр кредиторов.

Заявление подается арбитражному конкурсному управляющему, в арбитражный суд либо УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».

Может, если не подтвердит надлежащим образом свое право нахождения в реестре обманутых дольщиков. Другой вариант: если объект продается с торгов и дольщики откажутся от получения денежных средств, то их требования останутся непогашенными и будут распределены в соответствии с реестром требований кредиторов.

Право на неустойку по договору участия в долевом строительстве сохраняется. С заявлением о возмещении Вы можете обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, после чего заявить это требование арбитражному конкурсному управляющему для включения в реестр кредиторов отдельно от основного долга.

Информация публикуется на сайте арбитражного суда, возможна публикация в ЕФРСБ.

На федеральном уровне внесены изменения в законодательство о возможности привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно на эскроу-счета. Это гарантирует возврат денежных средств при банкротстве застройщика.

Дольщик может обратиться в Министерство архитектуры и строительства Владимирской области, к конкурсному управляющему либо УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».

Для этого необходимо представить паспорт, оригинал ДДУ, акт приема – передачи, подписанный обеими сторонами.

Создан УНО «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Владимирской области». Фонду предоставляется субсидия для восстановления прав граждан в виде завершения строительства дома по адресу: г. Владимир, ул. Верхняя Дуброва, д.32-В. Ввести объект в эксплуатацию планируем в 2025 году.

С 01.03.2025 года документы в Росреестр направляются в электронном виде, для чего дольщику необходимо сделать УКЭП – усиленную квалифицированную электронную подпись. Подача документов будет осуществляться УНО «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Владимирской области».

При смене застройщика в процедуре банкротства дольщики обязаны заключить дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве о смене застройщика и внесении изменений в части продления срока разрешения на строительство.

Обязан, если такие изменения касаются технико-экономических показателей указанных в ДДУ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 предусмотрено, что принятие ППК «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов не может быть принято, когда степень готовности объекта составляет менее 80 %.
Аналогичные положения в части процента степени готовности дома приняты у нас в регионе – постановление Правительства Владимирской области от 16.07.2024 № 425.

В соответствии с пунктом 7.3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства является технический план.
В рамках процедуры банкротства в целях постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет конкурсным управляющим реализованы мероприятия по подготовке технического плана объекта, разработанного ООО «БТИ», который содержит сведения относительно степени строительной готовности – 51 %. В случае несогласия с данными технического плана граждане имеют право обратиться в судебные органы с заявлением об оспаривании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Постановлением администрации города Владимира от 05.05.2015 № 1564 утвержден Проект планировки территорий, которым предусмотрено в том числе размещение 2 многоэтажных жилых домов со встроенными детскими садами в соответствии с нормативными документами градостроительного проектирования.
Разрешение на строительство выдано при предоставлении исчерпывающего пакета документов, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ. Строительство дома без детского сада не будет соответствовать утвержденной документации по планировке. 
Кроме того, отсутствие детского сада не влияет на степень готовности всего объекта строительства, так как его площадь составляет всего 2% от площади дома. Таким образом, общая степень готовности не превысит 61%.

Для ознакомления с техническим планом, подготовленным ООО «БТИ», вы можете обратиться в Министерство архитектуры и строительства Владимирской области либо к конкурсному управляющему. Кроме того, технический план передан представителям инициативной группы участников долевого строительства

Региональное софинансирование не является основанием для принятия положительного решения федеральным фондом. Фонд отказывает в федеральной поддержке исключительно ввиду отсутствия у него финансовых возможностей.

Правительством Владимирской области реализуется утвержденный в «дорожной карте» региональный механизм, предусматривающий реализацию объекта на торгах. На указанные цели в бюджете региона предусмотрено 368,7 млн руб. Граждане отказались создавать ТСЖ. Судом утверждено Положение о торгах. Дата проведения торгов – 20.08.2025.

Правительством Владимирской области реализуется утвержденный в «дорожной карте» региональный механизм, предусматривающий реализацию объекта на торгах, срок – 31.12.2025. На указанные цели в бюджете региона предусмотрено 368,7 млн руб.

В региональном бюджете на восстановление прав ЖК «Поколение» в 2026 году предусмотрено 842 млн руб. В период строительства дома все квартиры были реализованы. Застройщиком привлечено от 677 граждан 811,6 млн рублей. Учитывая, что восстановление прав граждан осуществляется в рамках дела о банкротстве, дополнительно в бюджете предусмотрены средства на погашение расходов первой и второй очереди, текущие расходы конкурсного управляющего, шаг аукциона.

С дольщиками дома на улице Никитской проводились встречи с участием членов Совета Федерации ФС РФ, прокуратуры и правительства области. Правительством Владимирской области реализуется утвержденный в «дорожной карте» региональный механизм, предусматривающий реализацию объекта на торгах и, как следствие, распределение конкурсным управляющим денежных средств между участниками долевого строительства. На указанные цели в бюджете региона предусмотрено 368,7 млн руб. Граждане отказались создавать ТСЖ. Судом утверждено Положение о торгах. Дата проведения торгов – 20.08.2025.

Распоряжением Губернатора Владимирской области от 28.12.2023 № 476-рг утвержден план-график («дорожная карта») по восстановлению прав граждан указанных многоквартирных жилых домов посредством обеспечения приобретения объектов незавершенного строительства при реализации имущества застройщиков: г. Владимир, ул. Никитская – декабрь 2025 г., г. Владимир, ул. Северная, д. 2-А – декабрь 2026 г., г. Владимир, ул. Нижняя Дуброва, корпуса 1, 4 – декабрь 2026 г., корпус 5 – декабрь 2027 г. Тем не менее параллельно предпринимаются попытки привлечь инвестора для завершения строительства ряда объектов.

В отношении многоквартирного жилого дома ЖК «Поколение» у застройщика имелось действующее разрешение на строительство. Продление разрешения на строительство осуществлялось администрацией г. Владимира в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Строительная организация обязана завершить строительство объекта и исполнить взятые на себя обязательства перед участниками долевого строительства. Тем не менее по итогам проведения Министерством архитектуры области совместно с прокуратурой г.Владимира проверки застройщика и, как следствие, возбужденного уголовного дела в отношении руководителя застройщика, правительством региона 02.12.2022 направлено ходатайство в ППК «Фонд развития территорий» о банкротстве ООО «Капитал-Строй».

Действующая региональная нормативная правовая база не регламентирует выплату участникам долевого строительства каких-либо компенсаций. В соответствии с Законом о банкротстве по итогам реализации объекта с торгов конкурсный управляющий распределяет вырученные от продажи имущества денежные средства пропорционально требованиям кредиторов.

При степени строительной готовности объекта менее 80 % решение региональным фондом о завершении строительства принято быть не может. Законом области № 85-ОЗ определены цели расходования имущества регионального фонда, в связи с чем направление денежных средств на завершение строительства дома с готовностью менее 80 % не согласуется действующей нормативной правовой базой.

В соответствии со ст. 201.4 - 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обязательным условием для включения требований в РТУС является наличие документов, подтверждающих исполнение обязательств перед застройщиком по договору долевого участия. В случае их отсутствия конкурсный управляющий направляет заявление об исключении требования из РТУС.

В отношении дома, расположенного на ул. Никитская, распоряжением губернатора утвержден региональный механизм восстановления прав участников долевого строительства, предусматривающий реализацию объекта на торгах и, как следствие, распределение конкурсным управляющим денежных средств между участниками долевого строительства. Создание рабочей группы по завершению строительства объекта не согласуется с планируемыми мероприятиями по продаже объекта.

Для восстановления прав граждан в региональном бюджете предусмотрено:
ООО «СитиСтрой» – 371,8 млн руб; ООО «ИнтерСтройВладимир» – более 1,7 млрд руб.; ООО «Капитал-Строй» – более 840 млн руб. На завершение строительства дома ООО «Интерстрой Плюс» выделено 742 млн руб.
Вопрос о создании ЖСК был предметом обсуждения на собрании участников долевого строительства дома на ул. Никитская. От его создания для завершения строительства дома граждане отказались. Судом утверждено Положение о торгах. Дата проведения торгов – 20.08.2025. Таким образом, от деятельности недобросовестных застройщиков региональный бюджет, по предварительным подсчетам, имеет ущерб около 4 млрд руб.

Представителем Следственного комитета, строительным экспертом совместно с конкурсным управляющим был осуществлен выезд на объект в рамках рассмотрения жалоб дольщиков на данную тему. Доводы жалобы не подтвердились.

В рамках уголовного дела лица, признанные потерпевшими, могут обратиться в суд с гражданским иском к застройщику о возмещении убытков.

В соответствии с 85-ОЗ Фонд восстанавливает права граждан в отношении одного жилого помещения.

Необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов 4 очереди.

В соответствии законом «О несостоятельности (банкротстве)» уступка права требования в период банкротства застройщика невозможна.

В случае завершения строительства дома инвестором нежилые помещения будут переданы дольщикам. В случае завершения строительства Фондом дольщикам по нежилым помещениям необходимо обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр кредиторов 4 очереди.

В рамках уголовного дела лица, признанные потерпевшими, могут обратиться в суд с гражданским иском к застройщику о возмещении убытков.

При принятии на общем собрании участниками долевого строительства о завершении строительства дома путем привлечения инвестора, передача прав и обязанностей застройщика на объект и земельный участок переходит на основании определения арбитражного суда. В целях исполнения обязательств перед гражданами новый застройщик заключает с участниками долевого строительства дополнительное соглашение об изменении срока ввода и срока передачи объекта, а также об изменении юридического лица – застройщика. В случае несогласия участник долевого строительства имеет право на расторжение договора долевого участия либо на переуступку своего права требования иному лицу по согласованию с застройщиком